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　　在二手房交易過(guò)程中，無(wú)論是買(mǎi)主還是房主很多時(shí)候都會(huì)尋求中介的幫助。最近一段時(shí)間，市民崔女士很是煩惱，因?yàn)榉孔邮圪u的事情出現(xiàn)變故，她與房地產(chǎn)中介簽訂的合同無(wú)法履行，中介告知她需賠付房款10%的違約金，也就是2.78萬(wàn)元。

　　房東委屈房屋因故未售卻要賠償違約金

　　1月18日，記者來(lái)到位于東河區(qū)的崔女士家，她向記者介紹，這套房子屬于析產(chǎn)房(析產(chǎn)又稱為財(cái)產(chǎn)分析，是指財(cái)產(chǎn)共有人通過(guò)協(xié)議的方式，根據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)，將共同的財(cái)產(chǎn)予以分割，使其分屬各共有人所有。房屋析產(chǎn)一般發(fā)生于離婚、分家、繼承和共同買(mǎi)房等民事關(guān)系上)。

　　據(jù)崔女士介紹，這套房子原本是崔女士公公購(gòu)買(mǎi)并留下的房產(chǎn)，去年她與丈夫離婚后，根據(jù)離婚協(xié)議，這套房產(chǎn)過(guò)戶到崔女士的名下。2020年11月，崔女士找到了東河區(qū)一家房產(chǎn)中介，想要把名下的房子賣掉。當(dāng)年11月7日，崔女士與優(yōu)居地產(chǎn)包頭勝威店(以下簡(jiǎn)稱優(yōu)居)簽訂了“房屋(裝修)銷售委托合同”，寫(xiě)明雙方商定崔女士委托優(yōu)居準(zhǔn)入的裝修公司對(duì)該房屋進(jìn)行全面精裝修并出售，且約定崔女士到手房款總計(jì)27.8萬(wàn)元，優(yōu)居方面承諾在2021年6月30日前付清全部房款。且合同中寫(xiě)明，如崔女士單方面違約需支付房屋委托價(jià)的10%。

　　據(jù)崔女士介紹，她家房屋裝修老舊，房產(chǎn)中介表示會(huì)將房屋裝修之后再出售，這樣售價(jià)可觀，但無(wú)論售價(jià)如何，崔女士能夠拿到手的就是27.8萬(wàn)元。變故出現(xiàn)在簽訂合同的幾天后。“在得知我將房子委托中介出售的消息之后，我前夫和他的弟弟都表示極力反對(duì)，他們說(shuō)房子是祖產(chǎn)，我不可以擅自將其出售。”崔女士說(shuō)，考慮到種種因素，她不敢將房子出售，同時(shí)想解除與優(yōu)居的合同關(guān)系，她說(shuō)，此后幾天她口頭告知優(yōu)居勝威店的法人張女士，表示無(wú)法售賣這套房產(chǎn)。

　　崔女士說(shuō)，離婚后她自己獨(dú)自撫養(yǎng)孩子，經(jīng)濟(jì)條件拮據(jù)，而賣房一事她沒(méi)想到遭到前夫一家人的反對(duì)?！百u不成房子，我也不是故意要?dú)Ъs，當(dāng)與優(yōu)居勝威店的負(fù)責(zé)人談起能否解約時(shí)，對(duì)方說(shuō)按照合同規(guī)則，是我單方面違約，合同如解約我就要支付2.78萬(wàn)元的違約金?！贝夼空f(shuō)，對(duì)于無(wú)法賣房一事她也很無(wú)奈，但這件事并沒(méi)有給優(yōu)居帶來(lái)?yè)p失，房屋還沒(méi)有開(kāi)始裝修，并且她提前告知了對(duì)方事情的緣由。

　　“2萬(wàn)多的費(fèi)用對(duì)于我來(lái)說(shuō)不是個(gè)小數(shù)目，我曾與優(yōu)居多次協(xié)商，希望能夠降低違約金金額，但對(duì)方表示我是合同違約，如果不賣房子，就要將我告到法院。”崔女士表示，這個(gè)費(fèi)用她實(shí)在承擔(dān)不起，希望優(yōu)居方面能夠理解這一特殊情況。

　　中介無(wú)奈為生意正常運(yùn)行要求依法履約

　　當(dāng)日，記者來(lái)到優(yōu)居地產(chǎn)包頭勝威店，由于簽訂合同時(shí)，優(yōu)居另一門(mén)店負(fù)責(zé)人王先生也參與其中，他向記者介紹說(shuō)：“當(dāng)時(shí)與崔女士簽訂合同的時(shí)候，崔女士手里的房本和離婚證都經(jīng)過(guò)了仔細(xì)查看，房產(chǎn)當(dāng)時(shí)沒(méi)有任何糾紛和問(wèn)題，是在雙方自愿的情況下簽訂的合同?！?/p>

　　優(yōu)居勝威店法人張女士向記者介紹，去年11月7日與崔女士簽訂合同后，公司準(zhǔn)備進(jìn)行下一步的裝修房屋計(jì)劃，在此后長(zhǎng)達(dá)一個(gè)多月的時(shí)間里，她曾多次發(fā)信息給崔女士，催促其整理屋內(nèi)的東西并搬走。張女士說(shuō)：“崔女士要么不回消息，要么就一直找理由拖延時(shí)間，但對(duì)于其家里有糾紛一事卻未提及。”優(yōu)居方面告訴記者，在與崔女士進(jìn)行溝通期間，前期崔女士不回復(fù)信息也不接電話，在此期間，優(yōu)居發(fā)現(xiàn)崔女士與另一家房產(chǎn)中介門(mén)店的銷售人員進(jìn)行接觸，并且對(duì)方開(kāi)出的價(jià)格高出7000元，優(yōu)居方面認(rèn)為崔女士是惡意毀約，想要將房子交給其他門(mén)店售賣。對(duì)此崔女士予以否認(rèn)，表示確實(shí)詢問(wèn)過(guò)其他門(mén)店的價(jià)格，但自己已經(jīng)簽訂了合同就不會(huì)毀約，確實(shí)是因?yàn)榍胺蚣抑蟹磳?duì)才想中止房產(chǎn)交易。

　　崔女士表達(dá)了她的難處，但優(yōu)居方面也說(shuō)出了他們的無(wú)奈，盡管崔女士未對(duì)門(mén)店造成經(jīng)濟(jì)損失，但她合同違約，就要承擔(dān)起一個(gè)行為能力人該承擔(dān)的責(zé)任?！敖?jīng)常會(huì)有客戶單方面毀約，比如在簽訂合同之后發(fā)現(xiàn)有人出了更高的價(jià)格便立即毀約，也有客戶突然不想售賣房子而解約。我們是干這項(xiàng)工作的，以這項(xiàng)工作為生，總是遇到這樣的客戶，生意便無(wú)法正常進(jìn)行?！眱?yōu)居王先生告訴記者，去年有四五個(gè)客戶單方面無(wú)故違約，對(duì)此他只能起訴到法院維護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　在雙方協(xié)商過(guò)程中，優(yōu)居方面表示：“崔女士可交2.78萬(wàn)元違約金給優(yōu)居公司保管，待崔女士處理完家庭糾紛，優(yōu)居將房屋順利售賣后，這筆款項(xiàng)將完整退還給崔女士，到時(shí)房屋的出售價(jià)格將隨市場(chǎng)行情變化而定，如果行情漲了，優(yōu)居公司將相應(yīng)地增加崔女士房屋的出售價(jià)格，相反，則降低價(jià)格。崔女士如執(zhí)意解約，我們將通過(guò)起訴至法院進(jìn)行解決。”溝通中，了解到崔女士的困難后，優(yōu)居方面表示崔女士可以交付2萬(wàn)元的違約金，目前雙方針對(duì)違約金一事正在進(jìn)一步協(xié)商中。

　　律師說(shuō)法

　　違約金額度可由法院參照實(shí)際損失界定

　　就此事，內(nèi)蒙古孚本律師事務(wù)所董一然律師表示，根據(jù)《民法典》第119條的規(guī)定，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人雙方是具有法律約束力的。

　　董一然表示，如果崔女士跟房地產(chǎn)中介公司簽訂的合同不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，就應(yīng)當(dāng)是有效的，那么雙方就應(yīng)該誠(chéng)信地去履行合同，在履行過(guò)程中，任何一方不得無(wú)故解除合同，如果因?yàn)榻獬贤o對(duì)方造成損失，應(yīng)當(dāng)按照對(duì)守約方所造成的實(shí)際損失進(jìn)行賠償，如果雙方對(duì)違約金有明確約定的就從其約定；對(duì)違約金沒(méi)有約定的，可按照實(shí)際損失來(lái)計(jì)算。但如果雙方約定的違約金過(guò)高，人民法院可以判決減少違約金或者將損失的賠償金額降到合理范圍。

　　本案中，房產(chǎn)中介公司可以要求崔女士支付違約金，但人民法院需要參照實(shí)際損失來(lái)界定損失是否約定過(guò)高。

　　對(duì)于此類糾紛，董一然建議，簽訂合同的時(shí)候雙方一定要謹(jǐn)慎，要明確合同會(huì)帶來(lái)相應(yīng)的法律后果和約束力。在簽訂合同之后，一定要誠(chéng)信地去履行合同，不要隨意違約，給自己和對(duì)方造成損失與麻煩。(記者 宋美慧 實(shí)習(xí)生 郝巧寧)